AVM Ekosisteminde Franchise Yapılanmaları

AVM Ekosisteminde Franchise Yapılanmaları: Kira Stratejileri, Sürdürülebilirlik ve Alt Kiralama Modelleri Üzerine Sektörel Bir İnceleme

Türkiye’de yeme–içme ve perakende franchise sistemleri, özellikle 2000’li yıllardan sonra AVM merkezli bir büyüme ivmesi yakalamıştır. AVM’ler; düzenli müşteri trafiği, güvenlik altyapısı, operasyonel standartlar ve marka görünürlüğü gibi avantajlar sunarken, yüksek kira ve ortak giderler nedeniyle profesyonel planlama gerektiren bir iş modeli ortaya koymaktadır.

Bu incelemede, AVM’lerde franchise kurulumuna ilişkin kira yaklaşımları, sürdürülebilir büyüme kriterleri ve son yıllarda öne çıkan “marka tarafından kiralama – franchise yatırımcısına alt kiralama” modeli sektörel perspektifle ele alınmaktadır.

1. AVM’lerde Franchise Mağazacılığının Temel Dinamikleri

1.1 Öngörülebilir Trafik ve Satış Potansiyeli

AVM’ler, günlük ziyaretçi sayısı yüksek ve ölçümlenebilir alanlar olmaları nedeniyle özellikle hızlı servis restoranlar, kafe konseptleri, sağlıklı gıda ve self-servis modeller için önemli bir satış avantajı sağlar. Yatırımcı açısından en kritik kazanım, müşteri trafiğinin büyük ölçüde öngörülebilir olması ve satış riskinin görece düşük seviyede kalmasıdır.

1.2 Marka Algısı ve Kurumsal Güçlenme

AVM içinde yer almak, franchise markaları için yalnızca fiziksel bir mağaza değil, aynı zamanda algısal bir konumlanma aracıdır. Özellikle yeni yatırımcılar açısından AVM lokasyonu; markaya duyulan güveni, kurumsallık algısını ve tüketici nezdindeki prestiji artırır. AVM yönetimlerinin güçlü markalarla çalışmayı tercih etmesi, bu etkiyi daha da pekiştirir.

1.3 Operasyonel Standartlaşma

AVM’lerin sunduğu havalandırma, yangın güvenliği, enerji altyapısı, atık yönetimi ve personel giriş-çıkış kontrolü gibi standartlar, franchise operasyonlarının daha kontrollü ve tutarlı ilerlemesini sağlar. Bu durum, zincir markalar için operasyonel kaliteyi koruma açısından önemli bir avantajdır.

2. AVM Franchise Modellerinde Sürdürülebilirlik Kriterleri2.1 Kira ve Ciro Dengesi

AVM mağazalarının uzun vadeli başarısında en kritik göstergelerden biri kira ve ciro arasındaki dengedir. Sektörel ortalamalara göre:

Kira ve ortak giderlerin net cironun %11–12’si seviyesinde kalması sağlıklı kabul edilir.

%14–16 bandı işletmeyi kırılgan hale getirir.

%17 ve üzeri oranlar ise sürdürülebilirlik açısından ciddi risk oluşturur.

Bu nedenle franchise veren markaların, yatırımcıya yalnızca marka vaadi değil, net ve şeffaf finansal projeksiyonlar sunması gerekir.

2.2 Metrekare ve Kapasite Planlaması

Türkiye’de franchise şubelerinin önemli bir kısmı, ihtiyaçtan büyük metrekarelerde açıldığı için kârlılık sorunu yaşamaktadır. Etkin bir AVM franchise planlamasında:

Hızlı servis konseptleri için 50–80 m²

Kafe ve bakery modelleri için 80–150 m²

Restoran konseptleri için 100–250 m²

aralıkları, operasyonel verimlilik açısından daha sürdürülebilir kabul edilmektedir.

2.3 Doğru AVM Seçimi

Her AVM, her marka için uygun değildir. Sağlıklı bir karar için ziyaretçi profili, anchor mağazalar, food court trafiği, rakip marka yoğunluğu ve hafta içi-hafta sonu dengesinin detaylı analiz edilmesi gerekir. Bu analizler yapılmadan yatırımcıyı AVM’ye yönlendirmek, hem marka hem yatırımcı açısından ciddi riskler doğurur.

3. Marka Kiralayıcı – Franchisee Alt Kiracı Modeli

Uluslararası zincirlerde uzun süredir kullanılan, Türkiye’de ise son yıllarda yaygınlaşan modellerden biri, AVM kira sözleşmesinin doğrudan marka tarafından yapılması ve franchise yatırımcısına alt kiralama yoluyla devredilmesidir.

Bu yapıda marka, AVM ile ana kiracı olarak sözleşme imzalar; yatırımcı ise AVM yerine marka ile hukuki ilişki kurar. Sektörde bu yapı genellikle “master lease – sublease” modeli olarak tanımlanır.

4. Alt Kiralama Modelinin Sağladığı Avantajlar4.1 Güçlü Kira Pazarlığı

Zincir markalar, tekil yatırımcılara kıyasla AVM yönetimleri karşısında çok daha güçlü bir müzakere pozisyonuna sahiptir. Bu güç; daha uygun kira bedelleri, ortak gider düzenlemeleri, teşhir alanları ve teslim koşulları gibi unsurlarda somut avantajlar yaratır.

4.2 Operasyonel ve Teknik Kontrol

AVM ile yürütülen teknik süreçlerin marka tarafından yönetilmesi; proje onayları, mimari uygulamalar ve açılış takvimlerinin daha hızlı ve sağlıklı ilerlemesini sağlar. Bu durum, zincir genelinde standartların korunmasına katkı sunar.

4.3 Yatırımcı Riskinin Azaltılması

Yatırımcı, AVM ile doğrudan muhatap olmadığı için kira artışları, sözleşme yaptırımları ve operasyonel belirsizlikler karşısında daha korunaklı bir yapı içinde yer alır. Marka, yatırımcı ile AVM arasında dengeleyici bir rol üstlenir.

4.4 Markanın Şube Portföyünü Koruma Yetkinliği

Alt kiralama modeli, başarısız bir franchise yatırımcısı durumunda markaya aynı lokasyonu hızlıca başka bir yatırımcıya devretme imkânı tanır. Böylece AVM içindeki marka varlığı zayıflamaz ve pazar hakimiyeti korunur.

5. Modelin Sağlıklı Uygulanması İçin Kritik Noktalar

Alt kiralama modeli güçlü avantajlar sunsa da, hukuki ve finansal çerçevesi doğru çizilmediğinde risk yaratabilir. Özellikle:

AVM sözleşmelerinde alt kiralamaya açık izin maddeleri yer almalı,

Alt kira bedeli yatırımcıyı zorlayacak seviyelere taşınmamalı,

Metrekare ve konsept seçiminde AVM’nin değil markanın stratejisi esas alınmalı,

Franchise sözleşmelerinde devretme, kapanış ve sorumluluk süreçleri net biçimde tanımlanmalıdır.

6. Sürdürülebilir Büyüme Açısından Modelin Katkısı

Bu yapı sayesinde marka, AVM içindeki teknik ve operasyonel standartları tam kontrol altında tutarken; yatırımcı daha öngörülebilir maliyetlerle faaliyet gösterir. Sonuç olarak hem yatırımcı dayanıklılığı artar hem de marka, kontrollü ve uzun vadeli bir büyüme stratejisi izleyebilir.

Değerlendirme

Marka tarafından kiralama yapılarak franchise yatırımcısına alt kiralama modeli, AVM franchise ekosisteminde tarafların çıkarlarını ortak bir zeminde buluşturan modern bir büyüme yaklaşımı sunmaktadır. Doğru planlama ve şeffaf sözleşme yapılarıyla uygulandığında, özellikle yeme–içme zincirleri için sürdürülebilir, kontrollü ve profesyonel bir genişleme modeline dönüşmektedir.